进入2026年，《求是》杂志发文，强调“房地产业是国民经济的重要产业和居民财富的重要来源，在国民经济发展中的地位举足轻重”，以改善和稳定市场预期。
回顾2025年，全国房地产市场整体延续调整态势。据克而瑞统计，2025年全国新建商品住宅成交面积约为3.9亿平方米，同比上年下降4.9%；成交金额约为5.4万亿元左右，同比上年下降10%。
此外，2025年全国二手房成交总量创新高，全年成交面积预计在4.5亿平左右。至此，全国商品住宅的一二手房成交总量是8.39亿平方米，与2024年基本持平，意味着居民需求基本稳定。
这一年，政策效应持续释放，城市更新和存量盘活将成为行业关键词；“好房子”成为政策焦点，行业已从规模竞争全面转向产品力竞争；区域分化较为显著，一线及强二线城市凭借人口持续流入与产业优势，展现出强劲韧性；行业集中度加速提升，销售规模超千亿的房企仅十家。
2025年十个关键词，带你透视楼市新趋势。
关键词1：“十五五”定调
《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十五个五年规划的建议》定调“推动房地产高质量发展”，将房地产高质量发展系统性嵌入民生保障、新发展格局、市场经济体制和国家安全等核心章节。
最新规划为未来五年乃至更长时期的房地产发展指明了方向。未来房地产行业将加快构建房地产发展新模式，完善商品房开发、融资、销售等基础制度。优化保障性住房供给，满足城镇工薪群体和各类困难家庭基本住房需求。因城施策增加改善性住房供给。建设安全舒适绿色智慧的“好房子”，实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动。建立房屋全生命周期安全管理制度。
最新规划将房地产内涵延伸至城市空间开发和运营服务全链条，成为支撑城市可持续发展的系统工程。既稳定宏观经济大局、构建新发展格局；亦通过完善住房供应体系解决群众急难愁盼问题；推动行业穿越周期，从规模导向迈向质量驱动。
关键词2：以购代建
2025年以“收购存量商品房用于保障性住房”为核心的“收存转保”模式，从试点走向规模化，成为各地“去库存”的重要抓手。
在财政部与中国人民银行等部门的政策支持下，地方政府获得自主决策空间，遵循“市场化、法治化”原则推进收购。核心资金支持来源于地方政府专项债券。据不完全统计，2025年以来，多省市已发行相关专项债券约43亿元，专项用于收购存量商品房。以广东省为例，截至7月末，广州、深圳等4市已完成4个项目共1377套房源的收购，金额达14.43亿元。广州已于11月宣布将常态化向社会征集符合条件的房源。
这一模式，一方面，有效加快了保障性住房的筹集进度；另一方面，直接促进了商品房市场的存量去化。预计进入2026年，收购存量商品房及收回闲置土地，将继续作为各地“去库存”和优化房地产市场结构的重要政策工具。
关键词3：房票安置
房票制度从2015年开始在部分城市试点，如今已进入“3.0时代”，从单纯的拆迁补偿工具升级为“安置+去库存+风险化解”的多功能政策载体。截至2025年12月，房票制度已在全国超90个城市（区）落地。
广州在2024年1月开始探索房票安置制度，成为首个推行房票安置的一线城市。虽然起步较晚，但后来居上，创新力度超前，如今11区均已印发房票实施细则。短短两年时间（截至2025年12月31日），已累计发放2931张房票，消化存量商品房1351套（含9个车位），通过房票认购房源约6671套，资金约118亿元。其中城中村改造项目中共发放2680张房票，发放金额超36亿元。
不只广州，2025年，全国各地都出现加大房票安置比例、鼓励开发商加大使用房票购房的优惠力度、探索房票有限转让、差异化奖励等新趋势。在房票3.0时代，其创新应用范围有望进一步扩大，有望从“安置工具”升级为“房地产市场催化剂”。
关键词4：现房销售
2025年12月，全国住房城乡建设工作会议明确 “推进现房销售制” ，将其作为防范交付风险的根本举措，为行业进一步转型定下基调。
市场数据印证了这一趋势的加速。据国家统计局数据，2024年全国商品房现房销售面积约占商品房销售面积的30.84%。到2025年前9个月，这一占比已提升至35.4%。目前，全国超30个省（市）已出台现房销售支持政策或开展试点，其中海南是全国首个在省级层面推行现房销售政策的省份。
现房销售彻底改变了房企的运营逻辑，房企必须从“快周转”转向“快开发、强销售”，将开发周期控制在18-24个月内，对资金调度、产品力和工程管理提出极高要求；回款周期从期房的约6个月延长至现房的2-3年，倒逼房企优化负债结构。
随着各地试点的逐步推进及配套政策的完善，现房销售正成为推动房地产高质量发展的重要力量，但如何平衡供需关系、缓解企业压力、保障财政稳定，各地仍在实践中探索优化。
关键词5：好房子
2025年，“好房子”首次被写入《政府工作报告》，标志着其从行业倡议上升为国家战略。新版《住宅项目规范》于5月1日正式实施，为“好房子”划定了安全、舒适、绿色的基础框架，随后各省市相继出台专项支持政策，在土地供应、审批流程等方面给予实质性倾斜。
新标准催生了产品设计的根本性变革，比如，得房率突破常规：通过优化飘窗、阳台、花池等设计，新规户型实际使用率显著提升；“内卷”升级产品力：开发商竞相在户型效率、空间场景、绿色科技等方面投入，推动整体居住品质跃升。
市场数据显示，拥有高得房率、优质配套与科技属性的项目，认购量显著高于普通住宅。比如在广州，2025 年上半年超四成新货“使用率超 100%”，得房率已成为楼盘争夺客源的核心卖点。
住建部还明确，新建住房、保障房与老旧小区改造三大领域同步发力，让不同价位、不同面积的房子都能成为"好房子"。
关键词6：一线再松绑
2025年，全国各地出台约630条楼市政策，相较往年大为减少，但一线城市仍有房地产政策“频出”。
2025年，北京先后两次出台新政，放开购买五环外商品房不限套数，成年单身视为家庭；再降非京籍社保、个税年限、支持多子女家庭在五环内多购1套房等等。上海政策覆盖限购、公积金、信贷、房产税等，对外环外购房“不限套数”。深圳分区优化购房政策，当中盐田、大鹏新区全面放开限购；深籍及满一年社保、个税的非深籍在罗湖区、宝安区（不含新安街道）等6区不限购；成年单身视为家庭，同步下调首付比例等。已经全面放开限购的广州，2025年的房地产政策主要围绕“商转公”、房票及城市更新等方面。
政策迭出之下，2025年，北上广深二手楼市成交保持相当热度：当中深圳、上海二手成交量同比增长，北京同比基本持平，广州微降1.8%。这意味着，在全年没有重磅政策支持之下，广州楼市成交已经稳住基本盘。
关键词7：百亿顶豪
深度调整多年，房地产市场或已迎来转折的关键——一线城市的顶级豪宅市场已经重现“热火朝天”。
在广州，金融城保利玥玺湾在11月上旬开盘当天成交236套，销售额106 亿元，成为全国首个“开盘破百亿”的豪宅项目。紧随其后，11月底，深圳湾沄玺开盘销售额130亿元，套均总价半个亿，10多套亿元豪宅开盘当天就被买走，创下全国单盘年度销售纪录。到12月底，央企接手盘活的中信城开信悦湾，也在开盘两小时就实现销售额破100亿元。
顶豪市场回暖来势汹汹。在上海，2025年更有3个顶豪楼盘全年成交额破百亿元。当中上海壹号院位列全国榜首，全年销售额超220亿元；嘉里金陵华庭全年销售亦破200亿元，均价19.76万元/㎡是百亿盘中的单价“天花板”；翡雲悦府亦打破超百亿元的销售额。2025年高净值人群纷纷涌入顶豪市场扫货，这是否也意味着，楼市格局已经在悄然改变？
关键词8：赴港抄底
全面“撤辣”两年里，内地客纷纷涌入香港“抄底”。
从阿里到京东，都在香港买楼布局总部。内地高净值买家批量抄底香港超20亿港元的物业，亿元级、千万元级豪宅屡现成交，再到内地中产或专才（优才）在港置业投资或自用，带动香港房地产市场筑底回升。
据美联物业研究中心综合土地注册处资料，2025年内地买家（以买家姓名的英文拼音鉴别）在香港一二手住宅市场的注册量共录得13906宗，涉及金额高达约1379亿港元，宗数与金额同创有纪录以来新高。
与此同时，据香港中原地产研究部数据，2025年香港整体楼宇买卖合约登记（包括住宅、车位及工商铺物业）录得80700宗，当中一手住宅成交20564宗，创2019年以来的6年新高；二手住宅成交39843宗，创2021年以来的4年新高。与此同时，香港甚至已经出现一年多转手获利的个案。内地客赴港置业推动香港楼市筑底企稳，为内地房地产市场的发展建立可参考的样本。
关键词9：万亿化债
2025年，民营房企债务重组取得突破性进展。超20家出险房企通过债务重组或司法重整化解债务，总规模约1.2万亿元，覆盖融创、碧桂园、旭辉等头部企业，行业短期偿债压力得到显著缓解。
这场历时近四年的万亿元级化债，已成为行业告别旧模式、迈向新阶段的关键里程碑。普遍方案包含“现金回购、债转股、债券置换”等短期、中期、长期选项，为企业资产负债表实现实质性修复创造了条件。
化债加速推进得益于稳楼市政策的多维支持，城市房地产融资协调机制建立，“白名单”项目获融资支持，外部环境持续改善。然而，完成债务重组仅是“第二次起跑”的开始，房企还需将战略重心转向“造血”能力：业务上，积极拓展代建、物业管理等轻资产、稳定现金流的业务；经营上，从规模扩张转向质量与服务竞争。预计2026年将成为房企聚焦存量盘活、重塑资产负债表、重建资本信心的关键一年。
关键词10：万科破局
作为中国房地产行业长期龙头，万科面临企业成立以来最严峻的生存考验。
2025年11月26日，万科公告拟对一笔20亿元中期票据展期一年，这是其历史上首次对公开债务提出展期请求。此后，两笔共计57亿元的债务展期议案遭遇否决，目前仍处于与债权人的持续博弈中。
在销售持续承压、流动性紧绷的背景下，万科展开了一场备受市场关注的全面自救行动。截至三季度末，万科已经偿还288.9亿元公开债务。作为大股东，深铁集团按照市场化、法治化的原则，支持万科健康发展，2025年初至今已累计向万科提供借款金额超300亿元。
此外，在资产运作方面，前三季度万科已经完成19个项目的大宗交易，实现大宗交易签约金额68.6亿元；业务退出方面，万科冰雪业务已与中旅集团完成签约，正在推进交割工作。
采写：南都·湾财社记者王艳玲 邱永芬
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